{"id":320,"date":"2019-12-26T13:54:49","date_gmt":"2019-12-26T12:54:49","guid":{"rendered":"https:\/\/lea-doukhan-avocat.fr\/?p=320"},"modified":"2019-12-30T15:41:17","modified_gmt":"2019-12-30T14:41:17","slug":"les-conditions-dapplication-du-statut-des-baux-commerciaux","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lea-doukhan-avocat.fr\/index.php\/2019\/12\/26\/les-conditions-dapplication-du-statut-des-baux-commerciaux\/","title":{"rendered":"LES CONDITIONS D\u2019APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX"},"content":{"rendered":"\n<p>Depuis un d\u00e9cret du 30 septembre 1953, le bail d\u2019un local dans lequel est exploit\u00e9 un fonds de commerce b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un statut protecteur particulier. Des modifications sont n\u00e9anmoins intervenues au fil du temps, les plus r\u00e9centes \u00e9tant issues de la loi du 18 juin 2014 relative \u00e0 l\u2019artisanat, au commerce et aux tr\u00e8s petites entreprises, dite PINEL.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est ce qu\u2019on appelle le statut des baux commerciaux, r\u00e9gi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce statut protecteur, et donc de certains avantages, comme le plafonnement du loyer ou le droit au renouvellement du bail, le bail doit r\u00e9pondre \u00e0 plusieurs conditions&nbsp;&nbsp;l\u00e9gales qu\u2019il y a lieu d\u2019examiner avec attention.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>D\u00e9finition du bail commercial<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La d\u00e9finition du bail commercial est la suivante&nbsp;: il s\u2019agit d\u2019un contrat qui a pour objet de mettre \u00e0 la disposition d\u2019un locataire (appel\u00e9 preneur) un local commercial dans lequel sera exploit\u00e9 un fonds commercial, industriel ou artisanal, en contrepartie du paiement d\u2019un loyer.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>S\u2019il peut \u00eatre verbal ou \u00e9crit, il est fortement conseill\u00e9 de r\u00e9diger et de signer entre les parties un contrat d\u00e9terminant avec pr\u00e9cision la teneur du local donn\u00e9 \u00e0 bail et les conditions d\u2019ex\u00e9cution du bail.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Conditions de validit\u00e9 du bail commercial&nbsp;<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Pour \u00eatre valable, le bail commercial doit remplir les obligations suivantes&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Il doit entrer dans la d\u00e9finition rappel\u00e9e ci-dessus et avoir donc pour objet la mise \u00e0 disposition par le bailleur au preneur commer\u00e7ant, industriel ou artisan, d\u2019un local pour y exercer son activit\u00e9 moyennant le paiement d\u2019un loyer&nbsp;;&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Le bail doit porter sur un immeuble b\u00e2ti ou un local pr\u00e9sentant un caract\u00e8re stable et permanent, c\u2019est-\u00e0-dire dans lequel le locataire doit avoir l\u2019assurance de pouvoir rester pendant toute la dur\u00e9e du contrat, sans que le bailleur puisse les d\u00e9placer au gr\u00e9 de ses envies.&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Le local doit \u00eatre couvert et\/ou ferm\u00e9, et la client\u00e8le doit pouvoir y avoir acc\u00e8s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La solidit\u00e9 et la fixit\u00e9 de la construction \u00e9tant des crit\u00e8res essentiels pour la jurisprudence, ont donc \u00e9t\u00e9 exclus du statut des baux commerciaux les cabines mobiles, les aires de stationnement, les emplacements simples tels que les vitrines d\u2019exposition, les panneaux d\u2019affichage, les emplacements publicitaires.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>L\u2019exploitation d\u2019un fonds dans les lieux lou\u00e9s&nbsp;: Le fonds est l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments corporels (tels que le mat\u00e9riel, les marchandises, l\u2019enseigne, etc) et incorporels (tels que le droit au bail, la client\u00e8le, le nom commercial, etc) n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019exploitation de l\u2019activit\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Le fonds ne doit pas n\u00e9cessairement comporter tous ces \u00e9l\u00e9ments, mais l\u2019existence d\u2019une client\u00e8le propre attach\u00e9e \u00e0 l\u2019exploitation commerciale en est un \u00e9l\u00e9ment fondamental. L\u2019exploitation doit \u00eatre r\u00e9elle, stable et permanente. A d\u00e9faut le renouvellement du bail pourra \u00eatre discut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><br>L\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e dans les lieux lou\u00e9s doit imp\u00e9rativement \u00eatre commerciale, industrielle ou artisanale. En, cons\u00e9quence, sauf application volontaire du statut, ne peuvent notamment pas b\u00e9n\u00e9ficier du statut&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>les associations&nbsp;;<\/li><li>les professions lib\u00e9rales (avocats, experts-comptables, m\u00e9decins, etc.)&nbsp;;<\/li><li>les soci\u00e9t\u00e9s civiles ainsi que les soci\u00e9t\u00e9s commerciales ayant un objet purement civil&nbsp;;<\/li><li>les syndicats professionnels.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>L\u2019immatriculation du preneur&nbsp;: Le preneur doit \u00eatre immatricul\u00e9 au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s ou au r\u00e9pertoire des m\u00e9tiers pour l\u2019activit\u00e9 autoris\u00e9e au bail.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Toutefois, l\u2019immatriculation n\u2019est pas requise \u00e0 la signature du bail commercial. Elle sera seulement exig\u00e9e si le preneur souhaite b\u00e9n\u00e9ficier des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux lors d\u2019une demande de renouvellement ou bien lors de la d\u00e9livrance d\u2019un cong\u00e9, par exemple.<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de pluralit\u00e9 de preneurs, et sauf exceptions, chacun d\u2019entre eux doit pouvoir justifier d\u2019une immatriculation au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s, le d\u00e9faut d\u2019inscription de l\u2019un d\u2019eux privant l\u2019ensemble des locataires du b\u00e9n\u00e9fice du statut des baux commerciaux.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les situations sp\u00e9cifiques suivantes, il a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9 que si le fonds&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Est exploit\u00e9 sous forme de location-g\u00e9rance, en application des articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, le propri\u00e9taire du fonds b\u00e9n\u00e9ficie du statut des baux commerciaux sans avoir \u00e0 justifier de l\u2019immatriculation au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s. Le locataire-g\u00e9rant doit en revanche quant \u00e0 lui imp\u00e9rativement \u00eatre immatricul\u00e9&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Appartient \u00e0 deux \u00e9poux communs en biens, la condition d\u2019immatriculation n\u2019est requise que celui qui exploite le fonds pour le compte et dans l\u2019int\u00e9r\u00eat commun des \u00e9poux&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>Est exploit\u00e9 par deux \u00e9poux s\u00e9par\u00e9s de biens, la condition d\u2019immatriculation doit \u00eatre remplie par chacun des \u00e9poux. Or, en l\u2019\u00e9tat actuel du droit, lorsque deux \u00e9poux exploitent un m\u00eame fonds, seul l\u2019un des deux peut obtenir une immatriculation en tant que commer\u00e7ant personne physique, l\u2019autre ne pouvant \u00eatre mentionn\u00e9 que comme conjoint collaborateur. Il sera donc en g\u00e9n\u00e9ral conseill\u00e9 \u00e0 deux \u00e9poux s\u00e9par\u00e9s de biens de constituer ensemble une soci\u00e9t\u00e9 qui sera elle-m\u00eame titulaire du bail commercial afin d\u2019\u00e9viter toute difficult\u00e9&nbsp;;<\/li><li><strong>Extensions du champ d\u2019application du statut des baux commerciaux<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019application du statut protecteur des baux commerciaux a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendue l\u00e9galement mais peut aussi \u00eatre convenue conventionnellement entre les parties.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li><em>Extensions l\u00e9gales<\/em>&nbsp;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La loi a pr\u00e9vu d\u2019\u00e9tendre le champ d\u2019application du statut des baux commerciaux \u00e0 certains locaux ne disposant pas syst\u00e9matiquement d\u2019un fonds de commerce.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi, l\u2019article L. 145-2 du Code de Commerce dispose que le statut des baux commerciaux s\u2019applique, parfois sous conditions, aux&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>\u00e9tablissements d\u2019enseignement qu\u2019ils aient ou non un caract\u00e8re commercial, qu\u2019ils soient priv\u00e9s ou publics&nbsp;;<\/li><li>services communaux exploit\u00e9s en r\u00e9gie&nbsp;;<\/li><li>entreprises publiques et \u00e9tablissements publics \u00e0 caract\u00e8re industriel et commercial&nbsp;;<\/li><li>locataires des collectivit\u00e9s publiques&nbsp;;<\/li><li>aux soci\u00e9t\u00e9s coop\u00e9ratives \u00e0 forme ou objet commercial&nbsp;;<\/li><li>aux soci\u00e9t\u00e9s coop\u00e9ratives de cr\u00e9dit&nbsp;;<\/li><li>aux caisses d\u2019\u00e9pargne et de pr\u00e9voyance&nbsp;;<\/li><li>aux artistes admis \u00e0 la caisse de S\u00e9curit\u00e9 sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d\u2019\u0153uvres graphiques et plastiques.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li><em>Extensions conventionnelles<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Lorsque les conditions d\u2019application qui sont d\u00e9crites ci-dessus ne sont pas remplies, le bailleur et le preneur peuvent d\u00e9cider de soumettre leur bail aux dispositions du statut des baux commerciaux alors que normalement ce dernier y \u00e9chappait.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut dans ce cas qu\u2019elles remplissent les deux conditions suivantes&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul><li>qu\u2019elles manifestent leur volont\u00e9 de se soumettre au statut des baux commerciaux de mani\u00e8re explicite et non \u00e9quivoque (en renvoyant, par exemple, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<ul><li>que leurs relations locatives n\u2019entrent pas dans le champ d\u2019application d\u2019un autre r\u00e9gime l\u00e9gale d\u2019ordre public (baux d\u2019habitation, baux ruraux, etc.)&nbsp;;<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Vous pensez remplir les conditions pour signer un bail commercial en qualit\u00e9 de bailleur ou de preneur mais n\u2019en \u00eates pas certain&nbsp;? Vous avez des questions sur le statut des baux commerciaux&nbsp;? Sur la r\u00e9daction d\u2019un bail commercial&nbsp;?&nbsp;Avant de vous engager, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 prendre contact avec Ma\u00eetre L\u00e9a DOUKHAN, avocat en droit commercial \u00e0 Paris, afin de s\u00e9curiser votre bail commercial et d\u2019obtenir un \u00e9clairage complet sur ce sujet pointu.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Depuis un d\u00e9cret du 30 septembre 1953, le bail d\u2019un local dans lequel est exploit\u00e9 un fonds de commerce b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un statut protecteur particulier. 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