Les conséquences d’une sous-location de bail commercial illégale

La sous-location consiste pour un locataire à donner en location son logement à un tiers, tout en conservant son statut de locataire principal auprès de son bailleur. En signant un contrat avec le sous-locataire, le locataire devient par essence, son bailleur. 

Le Code de commerce régit en son article L.145-31 les règles qui gouvernent la sous-location de bail commercial : le principe, énoncé à l’alinéa 1^er du dit article prévoit l’interdiction de la sous-location, cependant l’alinéa 2 de l’article L.145-31 prévoit quant à lui un régime dérogatoire, sous respect de certaines conditions. 

Ainsi, pour que la sous- location de bail commercial soit qualifiée de légale, le bailleur doit, d’une part, donner son autorisation au locataire, par écrit, et d’autre part, doit être invité à concourir à l’acte. Concrètement, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, cela implique pour le locataire d’obtenir l’accord du bailleur sur le montant du loyer de sous-location qui ne peut excéder celui convenu dans le contrat de location principal. 

Dans l’hypothèse où l’une de ces deux conditions cumulatives ferait défaut, la sous-location sera qualifiée d’irrégulière entrainant de fait son inopposabilité au bailleur vis-à-vis duquel le sous locataire n’est qu’un occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, le propriétaire pourrait demander l’expulsion du sous-locataire sans que ce dernier ne puisse prétendre à une indemnité. La sous-location illégale, pour faire valoir ce que de droit doit être constatée par voie d’huissier. Le bailleur adressera par ailleurs à son locataire une sommation de respecter les clauses du bail commercial qui les lie. 

De plus, la Cour de cassation, dans un arrêt de 3^ème chambre civile, en date du 13 mars 1991, a instauré une jurisprudence désormais constante selon laquelle la sous-location illégale constitue un motif et légitime et sérieux permettant au propriétaire de refuser à son locataire son droit au renouvellement du bail lorsque celui-ci arrivera à échéance, et ce, sans obligation de lui délivrer une mise en demeure. 

Aux risques décrits ci-dessus de sous-louer un bien sans respecter les conditions de l’article L.145-31, s’ajoutent les problématiques liées aux assurances puisqu’en cas d’accident, le locataire ne pourra aucunement obtenir réparation de la part de son sous-locataire.  

Dans ce contexte, la question s’est posée de savoir si louer une chambre pour une nuit sur une plateforme de particuliers du type Airbnb pouvait caractériser une sous-location ? 

Les dispositions du Code de commerce s’appliquent, en effet, également aux locataires de bail commercial sous-louant leur bien ne serait-ce que pour une courte période. 

Dans un arrêt en date du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a confirmé, à ce titre, que le bailleur est en droit de réclamer le remboursement des sommes perçues par son locataire. Cette jurisprudence élargit donc les sanctions de la sous-location illégale d’un appartement en meublé de courtes durées et s’inscrit dans une approche favorable aux bailleurs confrontés aux pratiques illégales de leurs locataires sur Airbnb. En toute logique, cette solution devrait également s’appliquer aux baux commerciaux. 

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