Bail commercial : une application stricte de la clause résolutoire

Il est fréquent que les baux commerciaux comportent une clause résolutoire aux termes de laquelle le manquement du preneur à ses obligations expressément prévues par le contrat de bail entraîne la résiliation de plein droit dudit contrat. 

Cette clause a vocation à sanctionner le locataire qui ne respecterait pas les clauses et conditions du contrat de bail. 

Si elle présente un intérêt majeur pour le bailleur, qui peut sanctionner le preneur pour des manquement divers (impayés, non-respect de la destination du bail, inexécution d’une obligation de faire…), sa mise en œuvre est strictement encadrée par une disposition d’ordre public : l’article L145-41 du Code de commerce.  

Dès lors que les conditions de son application sont réunies, la clause résolutoire est acquise et le bail commercial cesse définitivement pour l’avenir. Cette clause se caractérise en effet par son automaticité : le contrat est résilié de plein droit, sans que le juge ne puisse s’y opposer. 

Il est toutefois possible, bien évidemment, de contester la mise en œuvre de cette clause en saisissant la juridiction compétente. 

En cas de litige relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, il est donc vivement recommandé de faire appel à votre avocat en Droit commercial à Paris pour vous accompagner, de nombreux points pouvant être soulevés pour échapper à son application. 

Une application strictement encadrée de la clause résolutoire 

Dangereuse pour le preneur, la mise en œuvre de la clause est effectivement subordonnée à un certain nombre de conditions de fond comme de forme. 

Des conditions de fond 

Le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire que si le manquement du locataire porte sur les obligations contractuelles expressément prévues par le contrat de bail (Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-10.339). 

Le principe de l’application stricte de la clause résolutoire impose non seulement que le manquement porte sur une obligation visée par les stipulations du bail commercial, mais également qu’il soit expressément sanctionné par la clause résolutoire. À cet égard, l’article 1225 du Code civil dispose que “la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. 

Enfin, seul le bailleur de bonne foi peut invoquer une clause résolutoire. Cette condition de bonne foi s’apprécie au moment de la notification du commandement de payer et relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. 

À titre d’exemple, la jurisprudence a pu caractériser la mauvaise foi du bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire afin de se soustraire aux travaux qui lui incombent et qui ont été sollicités par le locataire avant la remise de la mise en demeure (Cass. 3e civ., 1er févr. 2018, n°16-28.684). 

Une condition de forme : la notification préalable d’un commandement 

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que “la clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”. 

La notification d’un commandement par voie d’huissier de justice est une condition préalable à la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au bail commercial. Celle-ci ne produit effet que si le preneur n’a pas régularisé la situation dans un délai d’un mois. Ledit article impose, à peine de nullité, la mention de ce délai dans le commandement. 

Cette disposition a en effet vocation à laisser au locataire un temps pour s’exécuter. Ce dernier peut également solliciter des délais auprès du juge tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice. 

L’article précité est d’ordre public. Toute disposition contraire est ainsi sanctionnée par la nullité, conformément à l’article L145-15 du Code de commerce. À ce titre, la jurisprudence considère que sont nulles les clauses prévoyant un délai inférieur à un mois (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n°09-16.939). 

Une application automatique de la clause résolutoire, nonobstant la gravité du manquement contractuel ou la proportionnalité de la sanction

Dès lors que les conditions susvisées sont réunies, la clause résolutoire est acquise et le bail commercial est résilié de plein droit. En effet, dès lors que le manquement contractuel se poursuit au-delà d’un délai d’un mois, le juge prononce l’acquisition de la clause, quelle que soit la gravité de la faute contractuelle ou la proportionnalité de la sanction. Le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation. Son rôle se limite à constater l’acquisition de la clause et, si nécessaire, à ordonner l’expulsion du preneur. 

C’est ce qui distingue la résiliation du bail commercial par la mise en œuvre d’une clause résolutoire de la résiliation judiciaire. En effet, dans ce dernier cas, la résiliation n’est pas automatique. Le juge apprécie préalablement la gravité du manquement allégué pour décider du bien-fondé de la résiliation du contrat. 

À compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le bail commercial cesse définitivement et le locataire devient alors occupant sans droit ni titre. Par conséquent, s’il se maintient dans les lieux, le bailleur est en droit de lui demander le versement d’une indemnité d’occupation, dont le montant est généralement fixé à celui du loyer courant. 

Vous êtes bailleur et vous envisagez de mettre en œuvre la clause résolutoire de votre bail commercial ? Vous êtes preneur et avez reçu un commandement visant la clause résolutoire ? Vous êtes confronté à une autre problématique de baux commerciaux?  

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