Bail commercial : la fixation de l’indemnité d’éviction

Vous avez conclu un bail commercial en qualité de bailleur et vous souhaiteriez y mettre un terme  mais vous ne savez pas comment faire ? Vous vous demandez quelles sont les conséquences liées à cette fin de contrat ? Vous êtes locataire de locaux commerciaux et votre bail arrive à échéance. Vous vous demandez donc quels sont vos droits si le bailleur refuse le renouvellement de votre bail ? 

Eléments de réponse : 

Si le droit au renouvellement du bail est d’ordre public, il n’est pour autant pas absolu. 

L’article L145-14 du Code de commerce dispose en effet que “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail”. Dans ce cas, ce dernier est redevable d’une indemnité dite d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le non-renouvellement du bail commercial au preneur évincé. 

Par exception, l’article L145-17 du Code de commerce précise que le bailleur n’est pas tenu au versement d’une telle indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant ou si l’insalubrité de l’immeuble impose sa démolition. 

Il peut également se soustraire au paiement de l’indemnité s’il exerce son droit de repentir dans les 15 jours suivant la date à laquelle la décision de fixation du montant de l’indemnité a été rendue (article L145-58 du Code de commerce), c’est-à-dire s’il renonce finalement à évincer son locataire.  

Dans les cas où l’indemnité d’éviction est due, se pose alors la question de la détermination de son montant. 

L’indemnité peut être déterminée amiablement par les parties. La complexité de son évaluation impose, toutefois, le recours à un expert choisi par le preneur et le bailleur. En l’absence d’accord, le montant de l’indemnité est fixé par le juge, qui dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation en la matière. En pratique, un expert judiciaire est généralement désigné pour éclairer le juge. 

L’indemnité d’éviction a vocation à couvrir l’intégralité du préjudice que le non-renouvellement du bail cause au preneur. L’évaluation de l’indemnité nécessite donc de s’interroger sur la nature du dommage, et plus précisément sur le sort réservé au fonds de commerce. Cela implique de distinguer deux situations : 

• La disparition du fonds ;  
• Le transfert du fonds. 

En tout état de cause, le préjudice est évalué au jour le plus proche de l’éviction : 

• Soit au jour où le locataire quitte effectivement les lieux ; 
• Soit au jour où le juge statue si le locataire se maintient dans les lieux. Tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée, le preneur est en effet en droit de se maintenir dans les locaux loués jusqu’au paiement de celle-ci. 

La fixation de l’indemnité d’éviction en cas de perte du fonds de commerce 

Si le preneur évincé perd sa clientèle, et donc son fonds de commerce, en raison du défaut de renouvellement du bail commercial, il est en droit de percevoir une indemnité dite de remplacement ou de perte de fonds. Elle a pour objet de compenser la disparition du fonds de commerce et de permettre au preneur de faire l’acquisition d’un nouveau fonds. 

Cette indemnité principale correspond à “la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession”, selon l’article L145-4 alinéa 2 du Code de commerce. 

Cependant, aucune disposition légale ne prévoit de méthode spécifique pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce. Les magistrats disposent ainsi d’un pouvoir d’appréciation quant au choix de la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction (en fonction du chiffre d’affaires, du résultat…). 

Cette évaluation est donc bien souvent l’objet d’un litige entre le bailleur, qui aura tout intérêt à ce qu’elle soit la plus basse possible, et le preneur, qui se battra pour que son indemnité d’éviction soit fixée au plus haut. 

Le rôle de l’avocat dans ce type de procédure est donc essentiel, puisque c’est lui qui devra user d’arguments précis et chiffrés pour aboutir au résultat souhaité en fonction de la partie qu’il représente. 

Il est donc absolument nécessaire de faire appel à un conseil rompu à ces méthodes d’évaluation, et à cette bataille dont les règles procédurales sont également bien particulières. 

L’une des seules règles à retenir, c’est que la valeur du droit au bail des locaux loués au preneur doit impérativement être incluse en dans l’évaluation de l’indemnité de remplacement, s’agissant d’un élément du fonds de commerce. Lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, l’indemnité correspond alors à la valeur du droit au bail. 

À cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires : 

• Frais de déménagement et de réinstallation ; 
• Frais et droits de mutation relatifs à l’acquisition d’un fonds de même valeur ; 
• Indemnités de licenciement dues aux salariés ; 
• Indemnité de trouble commercial ou de cessation d’exploitation. 

La fixation de l’indemnité d’éviction en cas de transfert du fonds de commerce 

Lorsque, malgré le défaut de renouvellement du bail commercial, le preneur peut se réinstaller ailleurs et conserver ainsi sa clientèle, il bénéficie d’une indemnité dite de déplacement ou de transfert. En effet, le fonds de commerce ne disparaît pas et n’a donc pas vocation à être remplacé. 

Dans une telle situation, l’indemnité d’éviction correspond à la valeur du droit au bail. Son évaluation est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond qui optent pour la méthode qui leur semble la plus adéquate (Civ. 3e, 15 oct. 2008, n° 07-17.727). 

En pratique, les tribunaux recourent le plus souvent à la méthode du différentiel pour évaluer la valeur du droit au bail. Elle consiste à calculer la différence entre le montant du loyer que le preneur évincé aurait réglé en cas de renouvellement du bail et le montant du loyer des nouveaux locaux loués. À ce différentiel est appliqué un coefficient dépendant de la situation et de la nature de l’activité exercée par le preneur. 

À cette indemnité principale s’ajoutent des indemnités accessoires, identiques à celles applicables dans le cadre de la perte du fonds de commerce.

Si l’indemnité de déplacement est supérieure à la valeur du fonds, l’indemnité d’éviction correspond alors à la valeur de remplacement. 

Vous êtes confronté à une problématique de baux commerciaux ?  Vous avez encore des questions quant à l’indemnité d’éviction et sa fixation ? 

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