Déspécialisation du bail commercial

Entre négociation et « rapport de force » entre preneur et bailleur 

La clause de destination est l’une des clauses essentielles du bail commercial. 

Aux termes de l’article R.145-5 du Code de commerce, « la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ». Dès lors, les locataires ne peuvent exploiter les locaux donnés à bail pour une destination autre que celle prévue au bail. 

Il est en effet, plutôt rare, que le bail commercial fasse état d’une clause permettant l’exercice de toutes sortes de commerces, qui permettrait aux locataires d’exploiter toute activité, du moment que celle-ci est autorisée par le règlement de copropriété le cas échéant. 

Aussi, en général, la clause de destination fait l’objet d’une négociation corsée, en amont et sa rédaction a pour vocation de limiter le preneur à l’exploitation d’une ou plusieurs activités spécifiques, évitant ainsi de mauvaises surprises au bailleur. 

Dès lors, la question se pose de savoir comment modifier la destination d’un bail commercial dans un contexte où les entreprises évoluent au-delà de leurs ambitions initiales. 

Lorsque le preneur souhaite procéder à un changement de destination de l’activité, il doit formuler auprès de son bailleur une demande de déspécialisation. 

Le droit commercial distinguera deux types de déspécialisation, selon le type de modification que le preneur souhaite entreprendre : 

• Si le preneur souhaite adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires, il s’agira d’une demande de déspécialisation partielle ;
• Si le preneur souhaite transformer le fonds de commerce en un domaine d’activité différent, il sera dès lors question de demande de déspécialisation totale ou plénière. 

• La déspécialisation partielle : un droit d’ordre public pour le preneur laissant peu de marge au bailleur

Pour autant, le Code de commerce, dans son article L145-47 prévoit la possibilité pour le preneur de modifier la destination du bail à condition d’obtenir l’accord préalable du bailleur. 

Il est d’ordre public qu’une modification secondaire de la destination des locaux loués peut être mise en œuvre sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Toutefois, pour ce faire, il doit s’agir de modifications s’apparentant à l’ajout d’activités secondaires et connexes. 

Par ailleurs, le preneur au bail doit nécessairement notifier avant de la mettre en œuvre, la déspécialisation partielle au bailleur, par acte d’huissier ou lettre recommandée. 

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour : 

•  Soit contester la qualification de la déspécialisation, en arguant par exemple, que la requête du preneur correspond à un changement de destination total et en la refusant en conséquence, 
• Soit garder le silence et consentir, ainsi, à la déspécialisation partielle. 

En cas de conflit relatif à la qualification de l’activité, la partie plus diligente pourra saisir le tribunal judiciaire compétent qui déterminera si l’activité est bien de nature connexe ou complémentaire. 

Focus sur l’exception au droit de déspécialisation partielle

À première vue, le bailleur semble dénué de droits en cas de demande de déspécialisation partielle justifiée, toutefois, si la modification même mineure implique la réalisation de travaux, le bailleur pourra contester la déspécialisation à ce titre.

• La déspécialisation totale ou l’avènement d’une nouvelle négociation entre bailleur et preneur 

L’article L145-48 légifère la possibilité pour le locataire d’obtenir de son bailleur l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail. 

Le départ à la retraite du locataire du bail commercial constitue l’exemple type de déspécialisation plénière puisque le preneur, dans un tel cas, est généralement autorisé à céder son bail. La procédure pour ce faire, est assez semblable à celle de la déspécialisation partielle puisqu’elle consiste pour le preneur à formuler sa demander par acte extra judiciaire au bailleur en indiquant son projet d’activité ainsi que le prix de la cession.

Cependant pour prétendre à cette déspécialisation totale, le preneur doit se trouver dans l’une des situations suivantes : 

• Son activité actuelle n’est plus rentable au regard de la conjoncture économique (et il peut le prouver) ; 
• Son projet de nouvelle activité complète une activité existante sur le marché local ou répond à une demande en l’absence d’offres semblables sur le marché ; 
• Sa nouvelle activité doit être compatible avec le règlement de copropriété (en sus d’avoir recueilli l’accord du bailleur). 

Il est recommandé au preneur de se rapprocher de son bailleur, même s’il remplit les conditions suscitées. 

En effet, un bailleur qui voit son intérêt dans une telle opération sera plus enclin à donner son accord. De plus, la déspécialisation totale implique nécessairement un aspect « négociation » en ce que le bailleur peut tout à fait exiger en contrepartie de celle-ci une augmentation du loyer convenu initialement dans le bail commercial.

Enfin, conformément à l’article à l’article L145-50, le bailleur peut également prétendre à une indemnité qui compenserait un éventuel préjudice au regard de la modification d’activité.

Les conseils d’un avocat en droit commercial et son accompagnement dans le cadre de ce type de négociations sont souvent précieux. N’hésitez pas à contacter Maître Léa DOUKHAN, avocat à droit commercial à Paris, pour toute question relative à la déspécialisation d’un bail commercial.