LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Depuis un décret du 30 septembre 1953, le bail d’un local dans lequel est exploité un fonds de commerce bénéficie d’un statut protecteur particulier. Des modifications sont néanmoins intervenues au fil du temps, les plus récentes étant issues de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite PINEL.

C’est ce qu’on appelle le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce. 

Pour bénéficier de ce statut protecteur, et donc de certains avantages, comme le plafonnement du loyer ou le droit au renouvellement du bail, le bail doit répondre à plusieurs conditions  légales qu’il y a lieu d’examiner avec attention. 

• Définition du bail commercial

La définition du bail commercial est la suivante : il s’agit d’un contrat qui a pour objet de mettre à la disposition d’un locataire (appelé preneur) un local commercial dans lequel sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal, en contrepartie du paiement d’un loyer. 

S’il peut être verbal ou écrit, il est fortement conseillé de rédiger et de signer entre les parties un contrat déterminant avec précision la teneur du local donné à bail et les conditions d’exécution du bail. 

• Conditions de validité du bail commercial 

Pour être valable, le bail commercial doit remplir les obligations suivantes : 

• Il doit entrer dans la définition rappelée ci-dessus et avoir donc pour objet la mise à disposition par le bailleur au preneur commerçant, industriel ou artisan, d’un local pour y exercer son activité moyennant le paiement d’un loyer ; 

• Le bail doit porter sur un immeuble bâti ou un local présentant un caractère stable et permanent, c’est-à-dire dans lequel le locataire doit avoir l’assurance de pouvoir rester pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse les déplacer au gré de ses envies. 

Le local doit être couvert et/ou fermé, et la clientèle doit pouvoir y avoir accès. 

La solidité et la fixité de la construction étant des critères essentiels pour la jurisprudence, ont donc été exclus du statut des baux commerciaux les cabines mobiles, les aires de stationnement, les emplacements simples tels que les vitrines d’exposition, les panneaux d’affichage, les emplacements publicitaires.

• L’exploitation d’un fonds dans les lieux loués : Le fonds est l’ensemble des éléments corporels (tels que le matériel, les marchandises, l’enseigne, etc) et incorporels (tels que le droit au bail, la clientèle, le nom commercial, etc) nécessaires à l’exploitation de l’activité.

Le fonds ne doit pas nécessairement comporter tous ces éléments, mais l’existence d’une clientèle propre attachée à l’exploitation commerciale en est un élément fondamental. L’exploitation doit être réelle, stable et permanente. A défaut le renouvellement du bail pourra être discuté.

L’activité exercée dans les lieux loués doit impérativement être commerciale, industrielle ou artisanale. En, conséquence, sauf application volontaire du statut, ne peuvent notamment pas bénéficier du statut :

• les associations ;
• les professions libérales (avocats, experts-comptables, médecins, etc.) ;
• les sociétés civiles ainsi que les sociétés commerciales ayant un objet purement civil ;
• les syndicats professionnels.

• L’immatriculation du preneur : Le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour l’activité autorisée au bail.

Toutefois, l’immatriculation n’est pas requise à la signature du bail commercial. Elle sera seulement exigée si le preneur souhaite bénéficier des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux lors d’une demande de renouvellement ou bien lors de la délivrance d’un congé, par exemple.

En cas de pluralité de preneurs, et sauf exceptions, chacun d’entre eux doit pouvoir justifier d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le défaut d’inscription de l’un d’eux privant l’ensemble des locataires du bénéfice du statut des baux commerciaux. 

Pour les situations spécifiques suivantes, il a été précisé que si le fonds :

• Est exploité sous forme de location-gérance, en application des articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Le locataire-gérant doit en revanche quant à lui impérativement être immatriculé ;

• Appartient à deux époux communs en biens, la condition d’immatriculation n’est requise que celui qui exploite le fonds pour le compte et dans l’intérêt commun des époux ;

• Est exploité par deux époux séparés de biens, la condition d’immatriculation doit être remplie par chacun des époux. Or, en l’état actuel du droit, lorsque deux époux exploitent un même fonds, seul l’un des deux peut obtenir une immatriculation en tant que commerçant personne physique, l’autre ne pouvant être mentionné que comme conjoint collaborateur. Il sera donc en général conseillé à deux époux séparés de biens de constituer ensemble une société qui sera elle-même titulaire du bail commercial afin d’éviter toute difficulté ;
• Extensions du champ d’application du statut des baux commerciaux

L’application du statut protecteur des baux commerciaux a été étendue légalement mais peut aussi être convenue conventionnellement entre les parties. 

• Extensions légales 

La loi a prévu d’étendre le champ d’application du statut des baux commerciaux à certains locaux ne disposant pas systématiquement d’un fonds de commerce. 

Ainsi, l’article L. 145-2 du Code de Commerce dispose que le statut des baux commerciaux s’applique, parfois sous conditions, aux :

• établissements d’enseignement qu’ils aient ou non un caractère commercial, qu’ils soient privés ou publics ;
• services communaux exploités en régie ;
• entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel et commercial ;
• locataires des collectivités publiques ;
• aux sociétés coopératives à forme ou objet commercial ;
• aux sociétés coopératives de crédit ;
• aux caisses d’épargne et de prévoyance ;
• aux artistes admis à la caisse de Sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques.

• Extensions conventionnelles

Lorsque les conditions d’application qui sont décrites ci-dessus ne sont pas remplies, le bailleur et le preneur peuvent décider de soumettre leur bail aux dispositions du statut des baux commerciaux alors que normalement ce dernier y échappait.

Il faut dans ce cas qu’elles remplissent les deux conditions suivantes : 

• qu’elles manifestent leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière explicite et non équivoque (en renvoyant, par exemple, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).

• que leurs relations locatives n’entrent pas dans le champ d’application d’un autre régime légale d’ordre public (baux d’habitation, baux ruraux, etc.) ;

Vous pensez remplir les conditions pour signer un bail commercial en qualité de bailleur ou de preneur mais n’en êtes pas certain ? Vous avez des questions sur le statut des baux commerciaux ? Sur la rédaction d’un bail commercial ? Avant de vous engager, n’hésitez pas à prendre contact avec Maître Léa DOUKHAN, avocat en droit commercial à Paris, afin de sécuriser votre bail commercial et d’obtenir un éclairage complet sur ce sujet pointu.