LES CONVENTIONS EXCLUES DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Par dérogation, certaines conventions sont exclues de la protection statutaire des baux commerciaux qui a fait l’objet d’une autre publication de notre cabinet, soit par la volonté des parties soit parce qu’elles sont soumises à un autre régime.

• Les baux dérogatoires 

Aux termes de l’article L.145-5 du Code de Commerce, les parties peuvent déroger conventionnellement au statut des baux commerciaux et conclure ce qu’on appelle un bail dérogatoire. 

Pour être valable, ce type de bail doit répondre à deux conditions essentielles : 

• Le bailleur et le preneur doivent avoir manifesté expressément leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux,
• Le bail doit avoir été conclu dès l’entrée dans les lieux, en tant que bail initial. Ce qui signifie qu’un bail dérogatoire ne sera pas valide s’il est conclu à l’issue d’un bail commercial « classique », ce qui est strictement interdit,
• Le bail ne doit pas excéder une durée de trois ans dans sa totalité (y compris après renouvellement éventuel) pour le même preneur et les mêmes locaux. A défaut, à l’issue d’un délai de trois ans, le statut des baux commerciaux s’appliquera de plein droit.  

• Les conventions d’occupation précaire

Prévue par l’article L.145-5-1 du Code de Commerce, la convention d’occupation précaire se caractérise, « quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

La jurisprudence valide cette exception au statut à condition qu’il existe un motif réel de précarité (projet de construction, expropriation par exemple) indépendant de la seule volonté des parties.

Néanmoins, une convention d’occupation précaire, contrairement à un bail dérogatoire, n’est pas un bail. En conséquence, son bénéficiaire n’est pas un locataire mais un occupant, qui paye une redevance, et non un loyer. 

• Les locations saisonnières

Par dérogation au statut des baux commerciaux, il est possible de conclure un bail commercial saisonnier si le bail a pour objet de consentir l’exploitation d’un local pour des activités à caractère saisonnier (restaurant en bord de plage par exemple). 

Ce type de bail est toutefois également soumis à une réglementation spécifique.

Plus précisément, le bail commercial saisonnier doit durer le temps d’une saison touristique, laquelle varie selon le lieu de situation de l’immeuble loué.

Selon la jurisprudence, une saison peut durer entre trois et six mois.

Le bail est donc à durée déterminée. Il prendra fin à la date précisée par les parties, sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer un congé ou de respecter un préavis, comme c’est le cas pour un bail commercial classique. 

D’autres types de conventions qui pourraient en apparence, sur certains aspects, ressembler à des baux commerciaux sont pourtant exclus du statut protecteur, notamment : 

• Les baux emphytéotiques régis par le Code Rural, 
• Les baux ruraux soumis aux dispositions du Code Rural, 
• Les baux d’habitation,
• Les baux à construction, 
• La concession immobilière, 
• L’occupation du domaine public.

Pour vous prémunir contre toute erreur en matière de baux commerciaux ou pour mettre fin à un litige en cours, consulter un avocat en droit commercial est primordial. Maître Léa DOUKHAN, avocat en droit des baux commerciaux, saura répondre à l’ensemble de vos questions.