L’OBLIGATION DE JOUISSANCE PAISIBLE DU BAILLEUR

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, qui consacre les obligations à la charge du propriétaire-bailleur, le bailleur est obligé, sans qu’il soit nécessaire d’insérer une stipulation particulière dans le contrat de bail, notamment : 

 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. 

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Ces obligations protectrices du locataire sont d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger dans le contrat. Toute clause de nature à exonérer le bailleur de ces obligations sera par conséquent réputée non-écrite et ne produira aucun effet. 

Qu’implique donc cette dernière obligation du bailleur qui consiste à permettre au locataire de jouir paisiblement de son local pendant la durée du bail ? 

Il incombe au bailleur de préserver le locataire de tous les troubles de fait et de droit qui pourraient lui causer un préjudice de jouissance. 

Le trouble de fait correspond à une action commise par une ou plusieurs personnes qui empêchent le locataire d’user paisiblement, c’est-à-dire sans être perturbé dans son activité, du local qu’il a loué. 

Ces troubles, comme par exemple des travaux rendant difficile l’usage des lieux, des visites du local sans autorisation du locataire, peuvent être le fait du bailleur lui-même ou de tiers.

Préalablement à la remise des clés au preneur, le propriétaire doit par ailleurs s’assurer que l’ensemble des équipements collectifs de l’immeuble (eau, électricité, chauffage) sont en état de marche.

Sauf exception, le bailleur ne pourra être tenu responsable des troubles du fait des tiers. Il devra toutefois pouvoir justifier avoir effectué l’ensemble des diligences nécessaires à la cessation de ce trouble. 

Le trouble de droit correspond à la revendication par un tiers d’un droit sur le local loué, comme par exemple la revendication d’un droit de passage ou servitude, ou d’un droit de propriété ou de jouissance sur le bien loué.

Bien évidemment, cette revendication aura pour effet de contrarier la jouissance paisible du locataire, ce dont le bailleur sera nécessairement responsable. 

Le préjudice subi par le locataire pour ces troubles est en général indemnisé par des dommages et intérêts, mais le propriétaire-bailleur peut également être condamné à prendre certaines mesures pour les faire cesser. 

Parfois, la résiliation du bail aux torts du bailleur pourra être prononcée. 

Maître Léa DOUKHAN, avocat en droit des baux commerciaux, se tient à votre disposition pour toute action ou information.