LA CLAUSE DE REPARTITION DES CHARGES DANS LE BAIL COMMERCIAL

Lors de la signature d’un bail commercial, il est capital, pour le locataire preneur, de connaître le coût prévisible de son engagement contractuel. 

Si le coût qu’il aura principalement à supporter est celui du loyer, il ne faut pas négliger le coût supplémentaire souvent important que peuvent représenter les charges locatives dont il restera seul redevable. 

Il est donc primordial que les charges, impôts, taxes mises relatives au bail commercial fassent l’objet d’une clause de répartition indiquant précisément quels seront ceux qui resteront à la charge du locataire, et quels seront ceux qui seront assumés par le bailleur propriétaire. 

Or, alors qu’elle relevait auparavant exclusivement de la liberté contractuelle, depuis la loi PINEL de 2014, la répartition des charges locatives entre le bailleur et le locataire est encadrée, ce qui permet une plus grande transparence dès la conclusion du contrat de bail.  

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose en son 1^er alinéa :

« tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire »,

tandis que le dernier alinéa précise que :

« un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

• L’information du locataire 

• Sur les charges, impôts, taxes, et redevances

Un contrat de bail commercial doit désormais obligatoirement contenir un inventaire « précis et limitatif » des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au local loué, et préciser clairement quelle est leur répartition entre le bailleur et le locataire. 

Le bailleur doit également communiquer au locataire un état récapitulatif des charges de l’année précédente au plus tard le 30 septembre de l’année en cours. Par exception, dans un immeuble en copropriété, cet état récapitulatif doit être adressé dans les 3 mois qui suivent la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel

Le bailleur a également l’obligation de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qu’il lui impute. En cours de bail, il doit spontanément informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux et/oude tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

• Sur les travaux

Lorsque le bail commercial porte sur un local situé dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée par chacun.

Par ailleurs, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer à chacun de ses locataires :

• Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, comprenant un budget prévisionnel ;

• Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

• Les charges incombant au bailleur 

L’article R. 145-35 du Code de Commerce dresse une liste des charges ne pouvant être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture, etc) ainsi que les éventuels honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations,

3° Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux ; toutefois, peuvent être imputées au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local donné à bail

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

• Les charges incombant au preneur 

L’article R. 145-35 du Code de commerce posant une liste limitative des charges incombant au bailleur, la répartition des autres charges entre le bailleur et le preneur relève de la liberté contractuelle des parties.

Généralement, les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont laissées à la charge du locataire.

A titre d’exemples de charges incombant la plupart du temps au locataire, on peut lister :

• Les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité,
• Les dépenses d’entretien et de réparations courantes : appareils de chauffage, sanitaires, compteurs, peintures intérieures et extérieures, jardins, volets extérieursetc.
• Les dépenses d’équipement de la copropriété : frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien des parties communes,
• Les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
• Les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères.

Attention : la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement sont normalement à la charge du bailleur. 

L’obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, toutes les dérogations (comme pour la taxe foncière et taxes additionnelles) doivent être expressément prévues au contrat ou dans un document annexé au contrat de bail commercial. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Bailleur ou preneur, vous avez une question sur la répartition des charges dans votre bail commercial ? Contactez Maître Léa DOUKHAN, votre avocat en droit commercial, avant toute signature ou en cours d’exécution du contrat.